マンションオーナーのススメ

前回に引き続いてマンションのクレームについてお話したいと思います。
もちろん、入居者からのクレームもありますが、近隣の住人の方からもクレームがある場合がありますね。

マンションのオーナーとしては入居者を守りつつも、近隣の方とのトラブルをさけるためには近隣住人の方のクレームも上手に対応していかなくてはいけません。

最近よく聞くトラブルがゴミの問題です。
ゴミに関してはそれぞれの自治体によってそれぞれ違っています。
同じ町から同じ町に移動するのなら、前に住んでいたところとゴミだしに関しては変わりないのでスムーズにいくでしょうが、ほとんどの方の場合は入居して間もなくはゴミの出し方に慣れていないので、そのことで近隣の方とトラブルになるケースが多いようです。

例えば、学生さんの場合は地方からやってきて、今までゴミだしをしたこともない方もいらっしゃいますよね。
ゴミの分別についてはなんとなくわかっていても、そこの地域のルールに従ってゴミを分別するのは、慣れるまでは難しいでしょう。

近隣の住人の方からゴミの分類について指摘をうけると、入居者にその旨を伝えて直してもらうようにしなければいけないのですが、なかなかマナーの悪い入居者の方もいますね。

クレームがあったことを入居者に伝える場合も、やはり、普段から入居者の方とのコミュニケーションが重要な鍵になってきます。
あまり、厳しくいうと、退去という事態にもなりかねませんので、うまく対応しなくてはいけませんね。
退去を恐れて、放っておくのももちろんいけませんね。
普段からコミュニケーションをとってトラブルをできるだけ回避したいものですね。

マンションのオーナーになって、入居者とは人と人との繋がりとなります。
もちろん良好なときもあれば、人が相手ですから、トラブルに見舞われる場合だって出てくるというものです。
賃貸マンションのオーナーとなったからにはそのマンションに住んでいる入居者からクレームがあるということは当たり前と思っておきましょう。
悪質な入居者もいてなにかにつけてクレームをつけてきて、大きなトラブルとなる場合もあります。
そんな事態を避けるためにも、出来る限り入居者とのコミュニケーションを取れればいいですね。
そうすることで、クレームに対しても柔軟な対応ができるでしょう。

よくあるクレームにはどのようなものがあるのでしょうか。
まずは設備に関する問題です。
例えば、給湯設備が壊れてたとか、トイレや風呂、キッチンなどの水回りに関するトラブル、共有部分の照明が切れたとかなどでしょうか。
そういった設備の問題は、マンションが老朽化するに従ってよく起こるクレームですので、注意が必要ですね。
そのようなクレームが最小限で済むように、入居者が入れ替えする時などは、入念にチェックと検査が必要です。
設備は時間がたつと、劣化していきますので、それぞれの設備の耐用年数などを考えて、部品の交換などはコマめに行いたいものです。
劣化するのは仕方ないとしても、点検やチェックを怠っていると、余計なクレームに見舞われることになりかねませんので、出来る限り、不具合がないかどうかの確認をしておきましょう。

マンションのオーナーになろうと思って、よさげなマンションを購入したはいいけれど、失敗しちゃいました・・・
なーんて話はよくあります。
マンションを購入する場合は物件の選び方をまちがっては失敗を招くことになります。

ではどんなマンションがおすすめなのでしょうか。
まず、地方のマンションよりは都心のマンションがおすすめですね。
都心のマンションはもちろん地方より価格が高いですよね。
価格が高いので期間の利回りは一般的に低くなってしまいます。
ですから、利回りを考えてマンション投資を行う方にはあまり選択されないようです。
ですが都心のマンションは依然人気が高く、需要ということを考えますと、地方のマンションよりも優れているでしょう。
資産価値としても都会のマンションの方が有利ですし、入居者を確保ですことが可能ですので、たとえ、利回りとして低くなったとしても無難といえるのではないかと思います。
よく新築か中古か迷うところです。
当面は新築の方が高い家賃を取ることができますが、それ以降となると中古の家賃の相場と比較して賃料の値下げも必要となります。
そうしなくては入居者を確保できなくなるでしょうね。
ですから、新築中古にはそれほどこだわる必要はないのではないでしょうか。

また、ワンルームかファミリールームのどちらのマンションオーナーがよいのでしょうか。
ワンルームとファミリールームでは借主のタイプは違ってきますね。
投資家ではワンルームのマンションが人気があるようですが、ワンルームの場合は入居者の出入りは激しいので、入居者の確保といった面では考えものですね。
その反面ファミリータイプの部屋ですと、家族で生活する方が多いので、一度入居されると継続して長い期間借りてもらえるので、入居者確保の心配は少ないでしょう。
長い期間入居していて、購入を申し出るケースも多く、良い条件で売却も可能となります。

マンションのオーナーになるということは、不動産投資ということになります。
よく、マンション投資といわれますね。
年金もあてにならないし、老後の豊かな生活のために、マンション投資を考える方も多くいらっしゃることかと思います。

年金が本当にもらえるのか。
いくら年金があると生活していけるのか・・・
と多くの方は将来に向けて不安があるとは思います。
そんな年金の足しにと考え、マンション投資をすすめられますが、実施にマンション投資は儲かるのでしょうか。
本当に年金にプラスとなり豊かな生活ができるのでしょうか。

マンションオーナーとなり、その投資のキャッシュフローは、収入が毎月決まった金額あるということです。
確かに年金にプラスして老後に生活の足しになるでしょう。
退職金などのまとまったお金で、マンションオーナーとなるのであれば、賃貸の収入がそのまま生活費にまわせますね。

まとまったお金がなくて、若いうちにローンを組んでマンション投資を行った場合はどうでしょう。

もちろん賃料の収入がローンの金額より多い場合はそれが収入となりますが、赤字のケースもよくあるそうです。
その赤字を年金を支払っている分と考えれば負担はないですよと不動産会社から営業される場合があるそうですが、得策ではないでしょう。
また、マンションを借りてくれる人がいない場合は家賃収入もないのです。
誰も借りてがいないときでもローンの支払いがあることを忘れてはいけません。
また、家賃収入をすべて、収入とみなすことは危険です。
マンションの維持管理にも費用がかかりますので、その分赤字が増えることとなります。

当サイトではマンションオーナーになる方法やマンション経営の仕方について説明しています。
マンションオーナーになるということは、土地活用としてマンションを建てたり、不動産投資のためにマンションを購入したりすることですが、土地活用や不動産投資といっても何もマンションでなくアパートで行う方法もあります。
しかし、当サイトで説明しているのはマンションのオーナーについて。
では、マンションとアパートの違いは何でしょうか。

簡潔にまとめさせていただきますと、マンションとアパートの違いは以下のようになります。

●マンション
鉄筋鉄骨コンクリート（SRC）、鉄筋コンクリート（RC）等の耐火構造であること。
アパートと比較して耐震性や遮音性が高い。
アパートと比較して建築費が高い。

●アパート
木造、プレハブ等の準耐火構造であること。
マンションと比較して耐震性や遮音性が低い。
マンションと比較して建築費が低い。

以上。
ですが、耐震性や遮音性、また建築費の違いは構造の違いによるものですから、結局のところ構造の違いのみがマンションとアパートの違いと言えるでしょう。

過去には2階までの建物がアパートで、3階以上の高さがある建物がマンションであると考えられていた時期もありますが、現在では3階のアパートもあります。
おそらく、構造上の理由から昔は3階以上には建てられなかったのかもしれませんね。
階数が高ければ高いほど強度が必要で、木造では強度を高めるにも限界がありますから。

さて、構造が違えば建築費も異なります。
建築費が異なれば賃貸経営の際の家賃も異なります。
当然ながら、マンションは高く、アパートは安くなることが考えられるでしょう。

構造には安心感があるけれど家賃が高めのマンション。
家賃は安めだけれど構造が少々心もとないアパート。
いったいどちらの方が入居者が集まり易いでしょうか？

以上のことをふまえた上で、マンションのオーナーとアパートのオーナー、あなたはどちらを目指しますか？

マンションオーナーを目指している方で、将来大学等へ進学の可能性があるお子さんがいらっしゃる方へのアドバイスです。
もしお子さんが遠方の大学や専門学校へ進学することになると、親元を離れて一人暮らしをする必要がでてきますね。
そんな場合、現地に経営しているマンションがあれば、お子さんをそちらに住まわせるのもひとつの手ですよ。

家族がオーナー自身の所有するマンションに住むのですから、共に暮らしていなくても多少は安心感がありますし、オーナーであることを利用して何かと利点を付加させてあげることができますね。
家賃に関してはお子さんが住む部屋の分は家賃収入を得ることはできませんが、少なくとも余所のマンションに住む場合の家賃は支払う必要がありません。
我が子とはいえ特別扱いは良くないと考えるのであれば、仕送りの中からあらかじめ家賃分を引いておくなり、お子さんにアルバイトをさせてその中から家賃を支払わせるという方法もありますしね。

お子さんが住む予定があるなら、それを考慮してタイミング良く空き室を確保しておくことも可能でしょうし、もしお子さんが独り立ちなどで退去した後には普通に賃貸すれば良いのです。
賃貸マンションは入居者のものではなくオーナーのものですから、これくらいの自己利用は可能ですよ。

ただ、お子さんが何と言うかは微妙なところですね。
家賃がかからず親を頼れることに安堵するか、それとも家を出てまで親に監視されているようだと敬遠するか・・・

前回マンションオーナーを目指す人に向けて、入居者が選びたくなるであろうマンションについてお話ししました。
ですが、入居者が望むマンションの条件は当然あれらだけではありません。
前回ご説明したことも確かに入居者が惹かれやすいことではありますが、まだ大事なことを忘れていますね。
そう、生活環境です。
以下をご参考下さい。

◆ターゲットが絞られている
入居者を多く集めたいとなるとターゲットを広く設定しがちですが、それでは逆に中途半端になってしまいます。
例えば、単身者と夫婦では望む間取りは違います。
単身者ならそれほど生活用品は多くないし、仕事に就いている身なら掃除も手軽に済ませられる方が良いので、ワンルームや1Kがちょうどよいでしょう。
対し、夫婦の場合は2人で暮らせる程の広さは必要ですし、今後お子さんが生まれた場合のことも考えなくてはならないので2DKは欲しいところです。
欲張ってこれら両方を対象としてしまうと、狭いわりに家賃が高くなったりとアンバランスなことになってしまう可能性があります。
ターゲットを絞っておくということは、マンションの目的がはっきりしているということです。
単身者用、夫婦用という区別だけでなく、単身者の中でも学生向けか社会人向けか、また女性向けかなどの区別もつけておくと、コミュニティもできやすくなるでしょう。

◆居住性能が整っている。
居住性能とは、断熱性や遮音性といった住み心地や、耐火性や耐震性といった安全に関することです。
これらを整えることは、居住者を集めるための策などではなく、マンションオーナーの義務とお考えください。
マンションの居住性能がしっかり整っていれば、一度契約してくれた人もそのまま長く住んでくれるでしょう。

マンションを経営して不動産投資を進めるなら、収入源となる入居者を集めなくてはなりません。
では、どうすれば入居者が集まるのでしょうか。
入居者が好みやすいマンションについて、マンションオーナーを目指す方々にお教えいたします。

◆外観デザインが整っている
見た目がヨーロッパ風でオシャレだったり、シンプルで恰好良ければ、それが物件の決め手となることも多々あります。
自分が住むところですから、友人を招いても恥ずかしくないデザイン性の高いマンションを選びたいですよね。
また、デザイン性の高いマンションはモラルにも関係してきます。
今にも傾きそうな賃貸物件では生活態度も自然と傾いていってしまうものですが、デザイン性が高ければ、その見た目だけでも管理が行き届いているように感じ、入居者自身もモラルの意識が高まり、近隣トラブルも起こりにくくなるのです。

◆マンションにテーマ性がある
例えば、楽器を禁止していない音楽家歓迎のマンションだと、そういったマンションはあまり多くないので、音楽家志望の学生などがこぞって契約を望んでくることでしょう。
音楽家でなくても賃貸可能とするのであれば、楽器を使う人が入居者に多いことを伝えておかなくてはなりませんが。
また、ペット可のマンションも効果があります。
可とするだけでなく、ペットの飼育を支援する設備を整えられると良いですね。
その他、外観デザインだけでなく内装、各住居の設備が特徴的な、デザイナーズマンションもここ近年では人気を集めています。

マンションオーナーとはいえ、マンションそのものを利用するのは入居者なので、入居者の立場に立てば、おのずとどういったマンションが人気を集めるのか判ってくることでしょう。
マンションオーナー自身もそのマンションに住むのであればなおさらです。
入居者が何を望んでいるのかということを考えてみたいものですね。

マンションオーナーとしての管理の仕方で、何よりもお勧めしたい方法があります。
マンションオーナーということは、マンションの持ち主であるということ。
それはつまり、大家さんとも言い替えられます。
大家さんとしての管理方法ということは・・・

もうお判りですね。
そう、マンションオーナー自らそのマンションに住むということです。

これには様々なメリットがあります。
引っ越しのため入居先を探す場合、大家さんが近くに住んでいる物件を条件に探す人は少なくありません。
その理由は、やはり頼るべき人（大家さん）が傍にいるということです。
入居する部屋に何か問題が起こった場合、大家さんが傍にいれば即座に対応してくれると入居者は考えますし、入居者同士で何か問題（騒音など）が起こった場合は相談できます。
そのため、マンションオーナーもそのマンションに住んでいれば、入居者が集まりやすいと考えられるのです。

もちろん、マンションオーナー本人にとってのメリットもあります。
大家さんが近くにいると、入居者は大家が常に目を光らせていると考えます。
すると、ゴミ出し等のマナーも良くなりますし、家賃を滞納される可能性も低くなるかもしれません。

また、マンションオーナーになると、いずれマンションのリニューアルの必要性が出てくるかもしれません。
そんなとき、自分が住むことを考えると、どんなリニューアルが必要なのかを検討しやすくなるのではないでしょうか。

・・・これらはあくまでも可能性ですが、ぜひとも実行していただきたい管理方法ですね。
さすがに、今住んでいるマイホームを手放せとは言えませんが。

不動産投資という種類の投資があります。
マンションのオーナーになることがまさにそれにあたりますが、マンションオーナーになるこということは、マンションを管理しなくてはならないということです。
マンションは金の成る木ではありません。
購入した後は維持・管理の必要があるので、それらについてもしっかりかんがえなくてはなりませんよ。

①入居者募集
マンションは入居者がいないとただの箱です。
入居して家賃を払ってもらわなくては肝心の収入源が無く、維持・管理のために出費だけがかさんで行くことになります。
賃料や入居者に対する条件（ペットについてなど）等を決めて、入居者の募集を始めましょう。

②入居者に対して
入居者がいるなら、毎月の家賃や2年ごとの更新料を払って貰わなくてはなりませんね。
それによって維持・管理を行っていくのですから、滞納されては本末転倒です。
しかし、強制的な取り立てはトラブルのもとですから、ご注意を。

③維持・管理
マンションの維持・管理とは、個々の部屋ではなく建物そのものの清掃だとか、照明の取り付けだとかです。
また、入居者へのゴミ出しや騒音の注意・呼びかけなども必要となってくるでしょう。
それまでの入居者が退去した場合は、次の入居者のために部屋をリフォームしなくてはなりません。
その他、マンションそのもののリニューアルを行う場合もあります。

・・・以上はほんの一例です。
マンションオーナーがしなくてはならないことは、実に数多くあります。
ただの投資だと甘く見ていては、損失を被るばかりか入居者の生活に支障を来たしてしまいかねませんよ。